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선불로 받은 임대료, 세금계산서 발급은 언제?
등록일 : 2018/12/18 조회 : 579
[국세일보 최윤정기자] 공급자는 재화나 용역을 공급하는 시기에 공급받는 자 앞으로 세금계산서를 발행해야 한다. 이 때 ‘공급시기’는 역무 제공이 완료되는 때 또는 재화가 사용되는 때를 말한다.

그런데 건설이나 부동산임대업은 업종 특성상 용역의 공급시기를 달리 적용하고 있다. 상황별 세금계산서 발급 시기에 대해 살펴보자.

▶ 월별, 분기별, 반기별로 발행해야 하는 경우

매월 임차료를 받기로 계약했으나 임대사업자가 매월 세금계산서를 발행하기 번거로워 6개월 또는 1년분을 합산한 총액을 세금계산서 1장으로 발행하는 경우가 있다. 이런 관행은 잘못된 것이다.

왜냐하면 임대사업이나 통신용역과 같이 공급 단위를 구분 짓기 애매한 용역을 계속적으로 공급하는 경우에는 대가의 각 부분을 받기로 한 때가 용역 제공 시기가 되기 때문이다. 따라서 월별, 분기별 또는 반기별로 임차료를 받기로 계약한 경우에는 각각 임차료를 받는 때에 세금계산서를 발행해야 된다.

임차인이 월세를 내지 않았다는 이유로 임대인이 세금계산서 발행을 하지 않는 사례도 있다. 이 역시 잘못된 관행으로 세금계산서는 임차료 지급 여부와 관계없이 용역 제공 시기 즉, 대가를 받기로 한 때에 발행해야 한다.

▶ 예정신고기간이나 과세기간 종료일에 발행하는 경우

국내에 주둔하는 미군들에게 부동산을 임대할 때 월세 몇 년치를 한꺼번에 받는 경우가 많다. 이처럼 2과세기간(1년) 이상에 걸쳐 부동산 임대 용역을 공급하고, 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우에는 예정신고기간이나 과세기간 종료일에 세금계산서를 발행하면 된다.

이 외에도 상가주택처럼 부동산 임대 용역과 면세되는 주택 임대 용역을 함께 공급하여 임대료 구분이 불분명한 경우, 또는 사업자가 부동산 임대 용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에도 적용할 수 있다.

▶ 예외적인 시기에 발행하는 경우

임대 용역을 제공하기 전에 선불로 임대료를 받은 경우에는 임대료를 수령하는 때가 공급시기가 되므로 임대료를 받는 시기에 세금계산서를 발행하면 된다.

임대인과 임차인 간에 임대료 다툼으로 법정소송으로 이어진 경우에는 법원 판결로 임대료 상당액이 확정되는 시기를 용역의 공급시기로 보아 세금계산서를 발행해야 한다. 이 때는 연체이자에 해당하는 부분은 과세표준에 포함하지 않는다.

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